A aquisição de bem imóvel, seja para utilização própria, seja com a finalidade de investimento, tem se provado uma opção segura ao longo do tempo. E, via de regra, é uma decisão pensada e planejada, especialmente aquela que envolve valores elevados.
Para aqueles não dispõem de vultosa quantia de imediato ou que, dispondo, não pretendem injetar todo o dinheiro de uma só vez em determinado empreendimento, há a opção pela aquisição de imóvel em pré-lançamento, na planta ou em construção.
Com efeito, a aquisição de unidade imobiliária nestas condições pode ser vantajosa sob diversos vieses, especialmente econômico, financeiro e de planejamento do adquirente.
Por outro lado, pode apresentar surpresas desagradáveis, notadamente considerando variáveis de mercado, econômicas e jurídicas, capazes de afetar a incorporadora, a incorporação e a própria construção.
A incorporadora pode, por exemplo, falir no decorrer da obra, sem conseguir entregar o empreendimento a tempo e modo. Pode, ainda, sofrer embargo da obra ou penhora das unidades em construção, em decorrência de processos judiciais.
As hipóteses de você adquirir uma unidade imobiliária e não a receber como contratado existe! Por isso, o adquirente e até mesmo a própria incorporadora devem estar atentos a isso. Uma boa forma de se precaverem das consequências desse possível desgosto é mediante o patrimônio de afetação.
O que é o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação foi criado pela Lei 10.931/04 – que alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) – e consiste na separação do terreno, das acessões objeto de incorporação imobiliária e dos demais bens e direitos a ela vinculados, do patrimônio particular do incorporador.
Em termos práticos, o patrimônio de afetação é a separação fictícia de bens do patrimônio do incorporador, de modo a constituir um patrimônio apartado, destinado exclusivamente ao empreendimento. Assim, por meio desse instituto, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico: a realização da obra.
Para que serve o patrimônio de afetação na prática?
O patrimônio de afetação gera segurança na aquisição por futuros compradores, na medida em que protege o imóvel que está sendo adquirido contra dívidas do incorporador, mesmo nos casos de sua falência ou insolvência.
É importante dizer que essa proteção não é absoluta! O patrimônio constituído poderá sofrer constrições pelas obrigações provenientes da própria edificação. Logo, se da incorporação surgirem obrigações fiscais, trabalhistas ou civis, o patrimônio de afetação pode ser utilizado para pagamento destas dívidas.
É por isso que se fala em relativização do patrimônio de afetação, já que não oponível contra credores do empreendimento em si.
Mas, não sendo este o caso, o patrimônio de afetação irá gerar aos adquirentes uma garantia de que as unidades autônomas serão entregues a quem de direito.
Destaca-se que o instituto gera tanto garantia ao adquirente quanto benefícios à incorporadora. Sob a ótica comercial, por exemplo, a alienação de unidades garantidas pelo patrimônio de afetação tende a ser muito mais tranquila e rápida de se concretizar. É provável que o adquirente opte por comprar uma unidade garantida por este instituto a outra, sem a mesma garantia.
Além disso, o patrimônio de afetação gera benefício fiscal importante, decorrente da adesão da incorporadora ao Regime Especial de Tributação – RET. Entre outros benefícios, se destaca a possibilidade de recolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, cuja alíquota total é limitada a 4%, podendo ela se valer dos benefícios fiscais até a concretização da venda da última unidade imobiliária.
Conclusão
Como visto, o patrimônio de afetação que beneficia todos os envolvidos no negócio jurídico das incorporações imobiliárias. Nos tempos atuais, não se justifica a incorporação de um empreendimento imobiliário que não se valha da averbação do patrimônio de afetação.
A despeito da segurança e dos benefícios que esse instituto é capaz de gerar aos compradores e à incorporadora, existem outros importantes pontos que merecem análise especializada, seja no ato da incorporação e da constituição do patrimônio de afetação em si, seja no ato da redação ou revisão dos contratos de compra e venda das unidades autônomas.
A Raso Advocacia está preparada para auxiliar tanto incorporadoras quanto adquirentes no que for concernente ao patrimônio de afetação.
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