A Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) têm ganhado bastante espaço entre os investidores, as incorporadoras e demais envolvidos no mercado imobiliário.
Ambas as sociedades representam formas de organização social de uma empresa e a escolha por qual utilizar está diretamente ligada aos objetivos e peculiaridades do caso, já que cada uma apresenta vantagens e implicações específicas.
Quais são as diferenças?
A SCP se forma por duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas e, apesar de ter natureza societária com CNPJ por questões fiscais, dispensa formalidades ou registro para existir, assim como não tem personalidade jurídica. (art. 992)
Isso porque a SCP foi desenhada para que um terceiro, detentor do capital, possa investir em um negócio sem correr riscos além da perda do próprio capital investido.
A Lei prevê duas categorias de sócios: ostensivo e participante ou oculto. O sócio ostensivo, é aquele em evidência, que efetivamente exerce o negócio, respondendo pela sociedade perante terceiros. Já o sócio participante ou oculto, é o investidor que participa dos resultados, mesmo sem aparecer perante terceiros, mantendo a sua identidade preservada. Ou seja, o sócio ostensivo assume toda a responsabilidade pela administração dos negócios, cabendo ao sócio participante (oculto) a função de entrar com o capital.
Pela ótica do investidor, o modelo é interessante, na medida em que o risco é moderado e controlado, podendo render lucros muito altos.
Sem prejuízo, mesmo oculto, o sócio participante tem o direito de fiscalizar a gestão do sócio ostensivo. Mas, é muito importante que o exercício desse direito não se confunda com intervenção ou assunção do controle dos negócios, sob pena da figura oculta atrair para si responsabilização pessoal pela administração dos negócios.
A SPE, por sua vez, não é um modelo societário específico, mas uma organização empresarial pela qual se constitui uma nova empresa, de qualquer tipo, para um propósito específico e com prazo determinado.
Criada em 2004 com o principal objetivo de unir empresas públicas e privadas (PPP), esse modelo acabou caindo nas graças do ramo imobiliário (loteamentos, condomínios, incorporações).
Ao contrário da SCP, tem personalidade jurídica e em seu quadro societário constam todos os sócios que dela participam. Logo, todos os envolvidos respondem pelo negócio e perante terceiros.
Na SPE há a figura do sócio construtor e de outros sócios, cada um com sua expertise, reunidos em nome de um objetivo determinado. Por isso, é comum que esse modelo seja amplamente utilizado para a execução de projetos de construção de grandes proporções, com um número elevado de parceiros.
Esse modelo também permite que cada sócio tenha seus demais negócios desvinculados da SPE, o que gera uma garantia extra à própria SPE, aos seus clientes e demais figuras envolvidas no projeto, já que não serão afetadas caso um dos sócios vivenciem problemas financeiros externos.
Como a SPE não é um tipo societário específico, a responsabilidade dos sócios será conforme o tipo adotado. Ou seja, se for uma sociedade limitada, os sócios responderão até o limite do capital social. Se for anônima, será limitada ao preço de emissão das ações subscritas ou adquiridas.
Porque SCP ou SPE no mercado imobiliário?
Ambos os formatos se mostram vantajosos para o mercado imobiliário e, como já mencionado, a escolha por um modelo a outro dependerá dos interesses envolvidos e do negócio jurídico que se pretende firmar.
Explica-se: a divisão dos sócios em duas categorias, como ocorre na SCP, é uma característica de grande valia para a incorporadora que necessita de captação de investimentos externos. Afinal, conforme explicado, a participação do sócio oculto no negócio é restrita ao aporte de capital e o sócio ostensivo, no caso a incorporadora, é quem possui a expertise do negócio e toma todas as decisões.
Para o investidor, também se apresenta como uma bela oportunidade de aplicação de recursos, dada a alta lucratividade do setor, a desnecessidade de entender e participar efetivamente do negócio, e a ausência de responsabilização perante terceiros.
Já na SPE as vantagens são outras! Como dito, regulamenta parcerias empresariais com o objetivo é separar as contas, as atividades e o risco para a realização de um empreendimento específico.
Como é um modelo que possui personalidade jurídica própria, se desvinculando de seus sócios, gera uma garantia adicional para os clientes do empreendimento. Ainda que a controladora da SPE enfrente dificuldade financeiras, isso não afetará o empreendimento ou os direitos dos adquirentes, especialmente se estiver averbado na matrícula do imóvel o patrimônio de afetação (falamos mais sobre isto aqui). É igualmente vantajoso para as empresas que constituem as SPEs, porquanto a personalidade jurídica formada também protege, em geral, o patrimônio individual dos sócios.
Além disso, no âmbito tributário, embora não seja uma sociedade personificada (sem personalidade jurídica própria), a SCP se equipara à pessoa jurídica e, portanto, é contribuinte de IRPJ – Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, PIS e COFINS.
Como a Sociedade de Propósito Específico não é um tipo societário autônomo, será constituída sob a forma de limitada, anônima, etc., podendo adotar o mesmo regime tributário de qualquer outra pessoa jurídica, inclusive cumprindo todas as obrigações acessórias instituídas em Lei.
Basicamente são possíveis o regime de lucro presumido, o regime de lucro real, o Simples Nacional ou o Regime Especial de Tributação (RET), cuja alíquota é de 4%, aplicável quando averbado o patrimônio de afetação.
Conclusão
A SCP e a SPE são ferramentas poderosas para a execução de empreendimentos imobiliários, mas, como se viu, guardam entre si diferenças significativas que as tornam mais adequadas para um determinado projeto ou outro.
O que determinará a escolha será o objetivo primordial do empreendimento ou projeto (economia fiscal, agilidade nos procedimentos, diluição de riscos, segurança dos sócios etc.) e, principalmente, o perfil subjetivo de cada envolvido.
Na prática, o que se tem visto são os pequenos negócios utilizando mais a SCP como forma de captar recursos. Já nos empreendimentos maiores, a utilização da SPE para união de esforços técnicos e de capital.
De toda forma, a assessoria especializada é extremamente importante, para orientar a escolher do modelo mais adequado para os negócios imobiliário.
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